Weer een bloedbad op de beurs, oplopende werkloosheid in de V.S. en elkaar snel opvolgende reddingsoperaties van banken. Het vertrouwen in de economie holt achteruit en iedereen vraagt zich af of de Nederlandse huizenmarkt ook zal lijden onder deze crisis. Deskundigen buitelen over elkaar heen om ons te verzekeren dat de huizenprijzen in Nederland niet zullen dalen. De NVM en de banken roepen het hardst dat de Nederlandse situatie heel anders is dan de Amerikaanse. Maar er zijn ook tegengeluiden. Analist Kees de Kort in Intermediair:
'Als je zelfs met een hoog inkomen in Nederland geen huis kunt betalen,
of hooguit in Noord-Groningen, dan klopt dat toch niet? Je betaalt in de
Pijp hier in Amsterdam nu 280.000 euro voor een etage die vijftien jaar
geleden 100.000 gulden waard was. Vind jij dat
normaal? Ik niet. Als jij vierduizend euro per vierkante meter betaalt
in de Pijp, ben je de weg kwijt. Dat betaal jij alleen maar omdat je
denkt dat er na jou een nog grotere sukkel is die nog meer wil betalen.
Tot nu toe hebben de banken in Nederland de huizenprijzen overeind
gehouden met allerlei kunstgrepen, zodat je nóg meer kon lenen. Maar
als zij daarmee ophouden, wordt alles anders.'
De banken hebben de laatste tien jaar alles uit de kast getrokken om de huizen betaalbaar te houden bij de stijgende prijzen: de aflossingsvrije hypotheek, de ouder-kind hypotheek, de academische hypotheek en de starterslening. In een groot deel van Nederland kun je alleen nog een huis betalen met twee flinke inkomens en een of andere absurde hypotheek-constructie. De banken en de makelaars blijven echter maar roepen dat de huizenprijzen niet zullen dalen, dat het reële prijzen zijn want er wordt zo weinig gebouwd en bla bla bla. Ik geloof er niks van. Al deze feiten zorgen er alleen voor dat de Nederlandse huizenmarkt niet volledig zal instorten en de huizen voor het symbolische bedrag van 1 euro verkocht zullen worden, zoals in Detroit.
Mijn rekensommetje om te bepalen of de huizenprijzen reeël zijn is simpel. Ik wil, inclusief onderhoud, best wat meer betalen voor een hypotheek dan dat ik nu naar de huisbaas schuif aan huur. Maar dan wil ik wel dat het huis over 30 jaar ook van mij is, afbetaald en al. Ik betaal ruim 700 euro aan huur. Dat is de huurprijs op de vrije markt, wij huren in de vrije sector. Het is dus aannemelijk dat dit bedrag een reeël bedrag is om per maand voor dit huis te betalen. Als men er meer voor wilde betalen zou de huisbaas er wel meer voor vragen. Dit bedrag neem ik dus als uitgangspunt voor mijn sommetje.
Ik reserveer 100 euro per maand voor onderhoud. Als ik vervolgens per maand 800 euro inleg in een spaarhypotheek dan kan ik een huis kopen van 150.000 euro. Als de huisbaas ons huurhuis zou verkopen zou hij er een bedrag van 230.000 tot 270.000 euro voor vragen, afhankelijk van hoe snel de huisbaas (Fortis!) van het pand af wil. Met dit rekensommetje zouden de huidige prijzen dus 35% tot 45% moeten dalen.
Ik ben niet de enige die maximaal een paar honderd euro per maand meer wil betalen voor hetzelfde huis in de koop als in de huur. Met al die rare hypotheek constructies hebben banken hun uiterste best gedaan om de maandlasten rond dat bedrag te houden. Maar de banken worden nu voorzichtiger met het uitlenen van geld. Startersleningen worden niet meer zo gretig verstrekt. Sommige provincies zijn er al mee gestopt. Die rare constructies waarbij ouders garant staan voor de hypotheek van een volwassen kind zullen wel snel vervallen. Ik vraag me ook af hoe lang aflossingsvrij nog in de mode zal zijn. Banken zullen meer zekerheid willen. De oude vertrouwde spaarhypotheek zou dus wel eens een come-back kunnen maken. Met stijgende maandlasten tot gevolg, en dalende huizenprijzen. Een prijsdaling van 40%, net zoals eind jaren zeventig, lijkt me heel reeël. Als in Nederland de werkloosheid ook gaat oplopen wordt het plaatje nog dramatischer. Dan zouden de huizenprijzen wel eens met 50% of meer kunnen dalen.
Ben ik gewoon een pessimist die geen verstand heeft van economie? Jazeker. Maar de geschiedenis wijst uit dat zulke prijsdalingen vaker voor zijn gekomen en soms onder minder dramatische omstandigheden dan nu. Economen kunnen nog zo hard roepen dat het nu niet gaat gebeuren, maar ik heb meer vertrouwen in historici dan in economen. De geschiedenis heeft namelijk de nare eigenschap zich te herhalen.
